Les terres agricoles et naturelles ne doivent plus constituer une variable d’ajustement de l’urbanisation. Il faut faire un choix judicieux du terrain avec la collaboration des géologues et hydrologues
Il faut aussi la création des conditions pour la construction des logements sans avoir des retards dans les réalisations et avoir un objectif tous les 5 ans, sans oublier la formation de la main d’œuvre pour soutenir le secteur de la construction qui est un important gisement d’emplois (voir les centres de formation professionnels qui se trouvent sur tout le territoire national).
On doit construire plus pour arriver à avoir une réalisation de 500.000 logements/an mais pas n’importe où et avoir des stratégies fiables pour définir le cadre juridique d’une ville au sens propre du mot (voir la nouvelle ville de Constantine) et moins consommation de l’espace c’est de rationaliser le maximum.
Chaque commune doit recenser son patrimoine et de le classer (neuf, vetuste, precaire, non achevé) et surtout le foncier pour construire la ou sont les besoins, éviter la transformation des bureaux en logement et vice versa, et construire du neuf sans oublier de réhabiliter le vieux bâti (avoir une stratégie de réalisation). Malgré la hausse du cout des projets de construction c’est d’avoir les parkings au sous/sol.
Les règles de gabarit et de densité en milieu urbain doit être appliquée zone par zone pour éviter l’amalgame sans brusquer les constructions existantes, c’est-à-dire changement radical du cahier des charges, revoir le COS existant. Aussi, la densification se fera en fonction des zones de quartier, pour la contribution à la qualité architecturale, pour arriver à avoir le cachet de chaque ville il faut une classification des zones : Zones urbaines, Zones a urbaniser, Zones agricoles secteur à protéger, Zones naturels a protéger (exploitation forestieres, espaces naturels).
La maitrise d’ouvrage doit alors s’entourer des compétences techniques, juridiques et commerciales. Le problème réside dans l’absence de coordination pour définir pour chaque commune, chaque entreprise et chaque spécialité les besoins réguliers en main d’œuvre qualifié.
Il est important de comprendre qu’il ne suffit pas de construire du neuf mais d’en assurer régulièrement l’entretien et la maintenance, car tout logement ou équipement a une durée de vie et est sujet périodiquement à une usure qu’il y a lieu de minimiser dans le cadre d’un programme concret de suivi et réhabilitation, d’où la nécessité absolue de doter chaque bâtiment d’un carnet de santé.
Le nombre d’entreprises de réalisation
Il existe 34000 entreprises de réalisation titulaires du registre de commerce ; mais seulement 1400 sont assurées par le FGCMPI (Manque de professionnalisme Manque de cadres techniques). Le patrimoine immobilier des institutions de l’état doit être recensé en permanence et porté à la connaissance de tous.
Nos recommandations :
Faire le bilan des instruments de l’urbanisme tels qu’établis par la loi 90-29, modernisation et simplification du permis de construire, réforme du permis de construire, une liste exhaustive doit être fixée pour des travaux soumis au permis de construire, à autorisation ou à simple déclaration.
Dans la loi 90-29 et son décret exécutif 91-171 la liste des différents travaux n’était pas soumise, d’où une imprécision qui a conduit à des incompréhensions.
Il faut donc fixer le délai d’instruction du PC, fixer le délai du permis de construire, la durée et la date de son renouvellement le suivi et contrôle doit être fait par un Architecte, l’interlocuteur direct avec toute administration c’est l’architecte, mais aussi une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux doit être délivrée par l’architecte. Il faut instaurer notamment un dialogue doit être mené avec tous les partenaires pour l’amélioration de la situation de cet élément fondamental qui est le permis de construire.
Nous proposons en outre la clarification des procédures, la fiabilisation des délais d’instruction et de réalisation des travaux, la responsabilité des acteurs et que chaque commune ait son site internet (Le directeur de l’urbanisme doit avoir une expérience et dépendra du ministère de l’habitat et qui le nommera), d’informer l’administration et le recyclage de son personnel technique pour l’adopter à la modernisation et la simplification du permis de construire et une harmonisation des collectivités locales, par un guide de citoyen.
S’agissant de la qualité des constructions, il faut avouer que la responsabilité majeure incombe aux maitres de l’ouvrage, qui retiennent pour la maitrise d’œuvre et le suivi de chantier des BET qui ne disposent souvent pas d’expérience ou bien sur la base de critères subjectifs tel que l’implantation locale du BET ou bien l’étude la moins disant. Ce qui se traduit par toutes les imperfections, et insuffisances c’est les couts et retards que connaissent la majeure partie des projets de construction.
Il faut accorder plus de délai et d’importance à l’architecte pour l’élaboration des études, pour éviter les blocages ou les entraves lors de la réalisation, admettre loyalement que de nombreux architectes et BET ne disposent pas de toute la qualification et expérience voulues pour conduire à eux seuls certains projets importants ou spécifiques.
Manque de coordination collégiale
Les maîtres d’ouvrage doivent accorder plus d’importance et de rigueur dans l’élaboration des cahiers des charges et le choix judicieux et objectif des maîtres d’œuvres.
Pour faire un bilan des instruments d’urbanisme existant il est important de bannir la politique du nombre de logements, la réhabilitation du cadre bâti vétuste, l’installation des concierges et des administrateurs au niveau de chaque cité et une présentation d’une nouvelle stratégie de politique rigoureuse de location
Les sociétés d’Assurance doivent jouer un rôle très important dans ce sens.
Conclusions
Pour éliminer la formule du moins disant :on doit demander à l’entreprise d’avoir un matériel performant, un personnel qualifier, une direction des travaux chapeauter par un architecte chevronnée, et une manœuvre qualifiée, il incontestable de noter la bonne volonté des autorités de réaliser un maximum de logement pour résoudre la crise notamment avec la manne financière dont a bénéficier le pays.
Cependant et comme on peut le constater la qualité et les délais de réalisation constitue le maillon faible de la chaine, ce qui se passe concrètement c’est que l’état développe des enveloppes financières au profit des collectivités locales sans associés les professionnels notamment dans le choix des terrains et surtout dans le suivi et contrôle des travaux de réalisations.
Tout comme les professionnels ne sont pas associes a travers une stratégie d’ensemble incluant les logements et les équipements nécessaires en cadre de vie.
Dans ce contexte il ne peut y avoir de stratégie sachant que plusieurs ministres de l’habitat se sont succédés et même succédés a eux-mêmes cinq fois (depuis la création du ministère de l’habitat 38 ministres sont passés par ce dernier mais sans avoir de stratégie), ce qui dénote a travers cette instabilité une absence totale de cohérence du secteur de la construction sur le long terme.
S’agissant des chiffres de logement qui sont communiqués différemment il est a s’interrogé sur leur véracité. Si on tient a l’information a travers laquelle le parc national du logement du logement est de 9.000.000 logements soit un TOL de 4 personnes/logement, il y a tout simplement a réjouir et de ne peut plus parler de crise de logement.
Sans compter un nombre incalculables de logement inoccupé (1.500.000logements), et inachevées (2.200.000 logements) qui ont couté une fortune inestimable au trésor public aussi bien en argent que de matériaux de constructions importés.(voir la loi 90-29 du 1(loi 90-29 du 1ér/12 /90 dans son article 73 et loi 04-05 dans son article6)on crée des lois mais sans les hommes d’application.
