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Dubaï: le boom immobilier se calme

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Le boom immobilier à Dubaï commence à se calmer après plusieurs années de forte croissance dans ce secteur clé pour l’économie de la cité-Etat, sous l’effet de la hausse du dollar et de la baisse du pétrole.

Pendant des années, Dubaï a attiré des investisseurs  du monde entier après avoir permis en 2002 aux étrangers d’accéder à la propriété.

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Les prix ont atteint un record en 2008, sous l’effet de la spéculation, mais ont lourdement chuté après la crise de liquidités qui a accompagné le crash financier de 2009, faisant perdre au secteur la moitié de sa valeur.

Une demande soutenue a permis à l’immobilier de relever la tête entre 2012 et 2014, mais un ralentissement se fait sentir depuis. Les prix de l’immobilier se sont contractés de 12% en moyenne en 2015, indique Graig Plumb, chef de l’unité de recherches du groupe de consultants JLL pour la région Moyen-Orient/Afrique du Nord.

« Le marché connaît en ce moment un atterrissage en douceur. Les prix baissent maintenant depuis plus d’un an. Nous pensons qu’ils continueront  à baisser un peu plus, mais pas au même rythme », dit-il. « Le gros de la baisse a déjà eu lieu ».

Cette contraction des prix a notamment été alimentée par la baisse de la demande étrangère, qui soutenait le marché à Dubaï.

Dana Salbak, de l’agence en conseil immobilier Knight Frank, évalue à environ 10% la baisse des prix dans le secteur résidentiel en 2015. Mais le ralentissement a été moindre durant le premier trimestre de cette année, dit-elle.

Le recul de la majorité des devises , notamment l’euro et le rouble face au dollar, auquel le dirham des Emirats est indexé, a en effet renchéri les prix pour les acheteurs, dit M. Plumb.

« L’immobilier à Dubaï est devenu cher pour les acheteurs détenant des monnaies étrangères », constate aussi l’agence Knight Frank dans son rapport pour 2015.

L’immobilier à Dubaï a également été affecté par le ralentissement des économies régionales, dû à la chute des prix du pétrole, indique M. Plumb.

« L’immobilier à Dubaï est devenu cher pour les acheteurs détenant des monnaies étrangères », constate aussi l’agence Knight Frank dans son rapport pour 2015.

Premiers investisseurs  dans l’immobilier à Dubaï, les Indiens ont compté l’an dernier pour plus de 20 des 135 milliards de dirhams (5,4 des 36,7 milliards de dollars) d’achats immobiliers, même si la roupie indienne a elle aussi baissé face au dollar. Suivaient les acheteurs britanniques (10,8 milliards de dirhams), pakistanais (8,4), iraniens (4,6), canadiens (3,7) et russes (2,7).

L’immobilier à Dubaï a également été affecté par le ralentissement des économies régionales, dû à la chute des prix du pétrole, indique M. Plumb.

Même si Dubaï dépend peu du pétrole, la baisse du prix du baril a eu un « impact sur le moral, la volonté et l’appétit » des investisseurs, relève Mme Salbak, qui estime que ces derniers ont adopté « une attitude de prudence ».

M. Plumb exclut toutefois un effondrement du marché comme en 2009 lorsque les prix avaient baissé de moitié. Il évoque une baisse supplémentaire de 5 à 10% en 2016 avec une stabilisation à la fin de l’année.

« C’est un bon signe que les prix se stabilisent, un signe que le marché a atteint le bas du cycle », estime Mme Salbak en prédisant une remontée des prix l’année prochaine.

Selon elle, la poursuite des projets d’infrastructure du gouvernement de Dubaï envoie des « signaux positifs » aux acteurs du secteur de l’immobilier et de la construction.

Mohamed Alabbar, président d’Emaar Properties, géant de l’immobilier local qui a notamment construit Burj Khalifa, la tour la plus haute du monde (828 mètres), s’est dit confiant dans la santé du secteur.

« Les cycles vont et viennent mais nous sommes là pour durer », a-t-il déclaré à l’AFP, en dédramatisant la baisse des prix. « Tout le monde veut une hausse des prix, mais je pense que (les biens   ) doivent rester abordables, tout comme la ville » de Dubaï.

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